상가 원상회복, 이전 임차인 시설 철거 여부는 계약과 입주 당시 상태로 살펴야

이전 임차인이 설치한 시설이라고 해서 현재 임차인이 임대차 종료 때 반드시 철거해야 하는 것은 아닙니다.

다만 시설을 그대로 이용했다는 사실만으로 책임 범위를 정할 수도 없습니다. 계약서가 원상회복을 어디까지 정했는지, 계약 당시 임대차의 목적과 시설 상태가 어땠는지를 함께 살펴야 합니다.

먼저 계약서와 입주 당시 시설을 대조합니다

원문에 소개된 사건에서 임차인은 기존 노래연습장 시설 대부분을 그대로 사용하고 일부 시설만 추가했습니다.

법원은 시설을 사용했는지만 보지 않고, 계약의 원상회복 조항과 계약 체결 당시의 임대차 목적 및 시설 상태를 종합적으로 검토했습니다.

해당 계약에는 임차인이 추가 설치한 시설을 철거한다는 취지가 있었지만, 이전 임차인이 설치한 시설까지 없애야 한다는 내용은 명확하지 않았습니다.

이 사례가 모든 상가 임대차의 결론을 정해 주는 것은 아닙니다.

계약마다 약정과 사실관계가 다를 수 있으므로, ‘원상회복’이라는 표현만 보고 철거 대상을 단정하기 어렵습니다.

특히 계약 당시 특정 업종과 그에 필요한 시설이 전제됐는지, 현재 임차인이 어떤 부분을 새로 설치하거나 변경했는지가 판단에 관련될 수 있습니다.

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처음 계약하는 임차인이라면 기존 시설과 직접 추가할 시설을 구분해 계약 내용과 함께 확인하는 것이 좋습니다.

계약 당시 내부 상태를 기록해 두면 어떤 시설이 이미 있었는지 나중에 대조하는 데 도움이 됩니다. 임대인이 보증금에서 철거비를 공제하겠다고 할 때도 비용부터 따지기보다, 그 시설에 원상회복 의무가 있는지와 약정 범위가 어디까지인지 먼저 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

이전 임차인의 시설을 그대로 이용했다면 모두 철거해야 합니까?

그 사실만으로 철거 의무가 당연히 생긴다고 단정할 수 없습니다. 계약서의 원상회복 조항과 계약 당시 시설 상태, 임대차 목적을 함께 살펴야 합니다.

계약서에서 무엇을 먼저 확인해야 합니까?

원상회복 조항이 기존 시설과 임차인이 추가한 시설을 어떻게 다루는지 확인합니다. 이어 입주 당시 공간의 상태와 계약에서 정한 임대 목적을 대조해 철거 범위를 살펴봅니다.